Jak koupit nemovitost a zároveň prodat tu stávající

Chcete si koupit větší byt, dům se zahradou nebo zkrátka změnit bydlení, ale na nákup potřebujete finance z prodeje své současné nemovitosti? V takovém případě vás čeká tzv. prodejně-nákupní řetězec. Zjednodušeně řečeno:

• Prodáváte svůj současný byt či dům, abyste získali peníze.
• Současně kupujete novou nemovitost, kterou budete financovat právě z tohoto prodeje.

Aby to nebylo tak snadné, může i prodávající vaší „vysněné“ nemovitosti sám kupovat další dům a také čekat na peníze z prodeje. Takto vzniká celý řetězec navazujících obchodů, kde jeden závisí na druhém. Pokud se jeden článek zadrhne, může se zkomplikovat celý proces.

Proč je prodejně-nákupní řetězec složitý

• Časové prodlevy: Stačí, aby se zpozdila hypotéka u kupujícího, a všichni musejí čekat.
• Nečekané výdaje: Prodloužení termínů může vést k dalším platbám za úschovu, právní služby nebo dokonce propadnutí rezervačních záloh.
• Nejistota: Jakmile jeden účastník „vycouvá“, všichni se mohou vrátit zase na začátek.

Naštěstí existují osvědčené postupy, jak si s prodejně-nákupním řetězcem poradit. Níže se dozvíte, jaké máte v Česku možnosti.

Jaké máte možnosti, když chcete prodat a koupit současně

Naštěstí existuje několik zavedených postupů, jak prodej a koupi sladit. Neexistuje univerzální řešení pro každého, ale níže popsané metody vám pomohou lépe se zorientovat.

1. Nejprve prodat, poté koupit

Nejjednodušší z hlediska financí je nejprve prodat svou nemovitost a teprve poté se pustit do koupě. Tímto způsobem:

• Získáte peníze z prodeje (nebo jistotu ohledně hypotéky).
• Můžete vystupovat jako „hotovostní“ nebo méně rizikový kupující při jednání o nové nemovitosti.
• Nepotřebujete „sedět na dvou židlích“ a řešit překlenovací úvěr.

Nevýhody:

• Po prodeji staré nemovitosti můžete dočasně zůstat bez bydlení (nájem, rodina, přátelé).
• Může se stát, že mezitím vysněný byt či dům zmizí z nabídky nebo zdraží.

Pokud si nejste jistí, za kolik dokážete svoji nemovitost reálně prodat, velmi vám pomůže Online odhad zdarma od Reas.cz. Díky tomu budete mít lepší přehled o ceně a snadněji naplánujete svůj rozpočet.

2. Koupit nejdříve a následně prodat

Opačným postupem je nejprve koupit (často s využitím hypotéky) a poté prodat svou stávající nemovitost. Tento scénář si mohou dovolit především ti, kteří:

• Mají dostatečné vlastní prostředky nebo dostatečný příjem na splácení dvou úvěrů (byť dočasně).
• Mají sjednanou možnost překlenovacího úvěru (bridge financing) nebo jsou v situaci, kdy nespoléhají striktně na peníze z prodeje.

Výhody:

• Vyhnete se nutnosti dočasně bydlet v nájmu.
• Můžete rychle reagovat na zajímavou nabídku na trhu – koupíte dřív, než se prodá váš starý byt/dům.

Nevýhody:

• Po určitou dobu financujete dvě nemovitosti.
• Pokud se prodej stávajícího bydlení protáhne, riskujete vyšší náklady a stres.

Potřebujete-li hypotéku, vyzkoušejte Hypoteční kalkulačku na Reas.cz. Snadno tak zjistíte, jaké byste mohli mít měsíční splátky a úrok.

3. Rezervační smlouva s podmínkou (kontingence)

Další možností je rezervační smlouva (nebo budoucí kupní smlouva) s podmínkou, že se obchod uskuteční jen v případě prodeje vaší stávající nemovitosti do určitého data:

• Pro vás: jistota, že o novou nemovitost nepřijdete, pokud vše stihnete včas prodat.
• Pro prodávajícího: riziko, že mezitím odmítá jiné zájemce. Proto často vyžaduje nevratnou rezervační zálohu a smluvní pokuty pro případ, že neprodáte včas.

Vždy si nechte znění takové podmínky zrevidovat právníkem, abyste předešli nejasnostem či soudním sporům.

4. Překlenovací úvěr (bridge financing)

Překlenovací úvěr umožňuje překonat rozdíl mezi koupí nové nemovitosti a pozdějším prodejem té stávající. Banka vám na přechodné období poskytne peníze, takže:

• Nemusíte čekat na dokončení prodeje.
• Stáváte se prakticky nezávislými na přesné synchronizaci jednotlivých kroků.

Nevýhody:

• Takové úvěry mohou mít vyšší úrokovou sazbu a přísnější podmínky.
• Nesete riziko, pokud se prodej nepodaří uskutečnit za očekávanou cenu nebo včas.

Praktické tipy pro hladký průběh

1. Mějte jasno v ceně a financování

Často se stává, že lidé přecení svou nemovitost a pak se diví, že je o ni malý zájem. Nebo naopak podhodnotí a přijdou o peníze. Přesný online odhad (např. Reas.cz/odhad-ceny) vám dá dobrý základ. Dále si ověřte možnosti hypotéky nebo překlenovacího financování dřív, než začnete vážně jednat.

2. Předběžné schválení hypotéky

Jestliže kupujete na hypotéku, nechte si ji předběžně schválit. Banka vám řekne, jak vysoký úvěr pravděpodobně získáte a za jakých podmínek. Urychlíte tím jednání s prodávajícím a zvýšíte svou důvěryhodnost.

3. Transparentní komunikace

Pokud jste součástí prodejně-nákupního řetězce (například váš kupec také musí prodat, nebo váš prodávající musí počkat na finance ze své další transakce), buďte maximálně otevření:

• Informujte se vzájemně o postupu prodeje a koupi.
• Sdílejte, zda už máte schválenou hypotéku / složenou zálohu apod.
• Získávejte aktuální informace o případných zdrženích.

4. Realistické termíny

Raději si dopřejte o pár týdnů víc, než nerealistický 30denní limit, který může vést k problémům. V České republice je běžné, že mezi podpisem rezervační smlouvy a finálním převodem nemovitosti uběhnou 2–3 měsíce. Pokud víte, že jste v řetězci, domluvte se na lhůtách, které odrážejí reálné možnosti všech stran.

5. Záložní plán

• Nestihli jste prodat? Máte kam jít?
• Nenašli jste vhodnou koupi? Jste schopni vzít si dočasný pronájem?
• Dá se cena mírně snížit, abyste urychlili prodej?

Mít „plán B“ znamená, že vás nezaskočí nečekané komplikace a můžete jednat s chladnou hlavou.

6. Využijte profesionála

Realitní trh je složitý a podmínky se neustále mění. Zkušený makléř nebo realitní kancelář vám pomůže s:

• Nastavením prodejní ceny a marketingem.
• Organizací prohlídek i smluv.
• Koordinací s bankou, právníkem a případně i daňovým poradcem.

Na Reas.cz můžete kromě odhadů a hypoteční kalkulačky využít i vyhledávač nemovitostí či další služby. Jednoduše tak vše propojit a udržet si nad procesem kontrolu.

Příklad z praxe: Jak se to může vyvíjet

1. Paní Novotná plánuje koupit větší byt, protože se rodina rozrůstá. Potřebuje k tomu ale prodat svůj menší 2+1.
2. Přes online odhad nemovitosti zjistí, že reálná cena bytu je kolem 3,5 milionu Kč. Stanoví tedy rozumnou inzerovanou cenu a nabídne byt na trh.
3. Zároveň si pomocí hypoteční kalkulačky orientačně spočítá, jak vysokou hypotéku bude potřebovat, až sežene doplatek z prodeje bytu.
4. Na byt se najde kupec, který má již předběžně schválenou hypotéku. Dohodnou se na uzavření kupní smlouvy do 2 měsíců.
5. Paní Novotná ve stejné době podepisuje rezervační smlouvu na nový byt. V ní je uvedeno, že doplatek uhradí po obdržení peněz z prodeje 2+1.
6. Prodej 2+1 se dokončí (peníze jsou v advokátní úschově), pak se uhradí kupní cena nového bytu – a všechno klapne díky dobré komunikaci a reálně nastaveným lhůtám.

Externí zdroj

Pokud vás zajímají oficiální informace a úvěrové standardy, doporučujeme například stránky České národní banky.

Závěr

Potřebovat peníze z prodeje stávající nemovitosti na koupi nové je naprosto běžná situace. Prodejně-nákupní řetězec však obnáší pečlivější plánování, synchronizaci a důslednou komunikaci. Dodržujte následující zásady:

1. Zvažte vhodný postup (nejdřív prodat, nebo nejdřív koupit).
2. Znejte reálnou cenu své nemovitosti – využijte online odhad.
3. Komunikujte se všemi stranami a stanovte si reálné termíny.
4. Mějte plán B pro případ, že by se prodej či koupě zkomplikovala.
5. Využijte služby profesionálů – realitních makléřů, právníků, finančních poradců.

S dobrým plánem a podporou odborníků se i „řetězový“ prodej a nákup dá zvládnout bez zbytečného stresu!