Jaký dopad bude mít epidemie koronaviru na ekonomiku a ceny bytů?

Podle většiny ekonomů je už nyní zřejmé,  že celosvětová epidemie koronaviru bude mít za následek globální hospodářskou recesi. Každý den dochází k dalším bezpečnostním opatřením, uzavírají se státní hranice, ruší se lety, zastavuje se výroba, propouštějí se zaměstnanci. V březnu tohoto roku stáhl koronavirus Evropu i Spojené státy do ekonomického poklesu. Indexy akciových trhů po celém světě spadly o více než 30 % s bezprecedentní rychlostí. Jak se povinná karanténa, uzavření hranic a další bezpečnostní opatření promítnou do cen nemovitostí? Jako subjekt působící na realitním trhu jsme připravili analýzu dopadu epidemie na ekonomiku státu a na realitní trh a prognózu dalšího nejpravděpodobnějšího vývoje.

Přichází další velká ekonomická krize?

V tuto chvíli nikdo nepochybuje o tom, že důsledkem přísných bezpečnostních opatření EU a Spojených států bude výrazný pokles HDP postižených států. Přední ekonomové světových bank Goldman Sachs a Morgan Stanley předpovídají pokles hospodářského výsledku v druhém kvartálu roku 2020 o 15-25 %. Očekávají, že celoroční výkon HDP eurozóny v důsledku klesne zhruba o 5 %. Právě očekávaný pokles HDP a prudký nárůst nezaměstnanosti vedly k nejrychlejšímu poklesu akciových trhů v historii. Na první pohled lze vyvodit zřejmý závěr, že přichází nejhorší krize století. Je tomu skutečně tak?

Dosavadní krize s externí příčinou odezněly rychleji

Robert Schiller, nositel Nobelovy ceny za ekonomii, uvedl pro magazín Fortune, že v případě krize způsobené splasknutím finanční bubliny (např. krize v roce 2008) postihnou hůře tzv. nadhodnocené trhy - tedy akciové trhy s vyšším poměrem P/E (Price-to-Earnings), než trhy podhodnocené, které mají poměr P/E nižší.

Aktuální situace je ale jiná - po celém světě jsou v podobné míře zasaženy všechny světové trhy (nadhodnocené i podhodnocené). To naznačuje, že pokles je způsobený spíš panikou a nejistotou pod vlivem externího faktoru - koronaviru. Ekonomická historie ukazuje, že krize způsobené externími faktory byly historicky výrazně kratší než krize způsobené strukturálními problémy v ekonomice, a oživení ekonomiky po nich je rychlejší. Tento vzor se liší od standardní recese způsobené čistě ekonomickými faktory, kdy ekonomická aktivita pozvolna klesá po dobu 6-18 měsíců, a poté se zotavuje pomaleji.

Příklad z historie - španělská chřipka a SARS

To, že rychlost a rozsah současné krize pravděpodobně nebude tak velký jako v roce 2008, naznačuje i podobný příběh z roku 1918, kdy proběhla největší epidemie chřipky v historii (španělské chřipky)

Studie Generálního ředitelství Evropské komise z roku 2006 (zdroj) uvádí, že v roce 1918 epidemie španělské chřipky způsobila pokles průmyslové výroby o 7-9 % a celkový odhadovaný pokles HDP 0,5 %. Oživení ekonomiky přišlo hned po ukončení epidemie a byl relativně rychlý.

Podobně během epidemie SARS v Hong Kongu v roce 2003, hospodářská aktivita během epidemie prudce poklesla (o 5.1 %), ale po skončení epidemie se ekonomika rychle zotavila (zdroj).

TIP: Přečtěte si také rozbor předpokládaných dopadů na realitní trh od Ideálního nájemce

Scénáře vývoje

Australští profesoři Warwick McKibbin and Roshen Fernando, kteří se dlouhodobě věnují studiu ekonomických dopadů pandemií, vytvořili v březnu roku 2020 simulaci 7 možných scénářů (zdroj) vývoje situace. Předpokladem pro eurozónu je pokles ročního HDP o 0, 2% v optimistickém scénáři, a až o 8,4 % ve scénáři pesimistickém.

Nezávisle na závažnosti svých odhadů se tito experti shodují na tom, že oživení ekonomiky v případě zásahu externích faktorů přijde dříve a bude rychlejší.

Jak se projeví epidemie na realitním trhu?

V případě realitního trhu je třeba rozlišit dopad na celkový objem transakcí a dopad na ceny nemovitostí.

Počet transakcí krátkodobě prudce poklesl

Současná krizová opatření mají krátkodobý a výrazný dopad na počet transakcí. Údaje od našich realitních specialistů, se kterými spolupracujeme napříč celou republikou, ukazují, že přibližně polovina českých makléřů zcela přerušila prohlídky nemovitostí. Podobná je i situace je v Itálii, kde počet transakcí v únoru klesl o 20 % a v březnu se očekává pokles o 70-80 %.

Následující graf ukazuje transakce s nemovitostmi v Číně v počátečních stádiích šíření viru. Transakce během několika týdnů krize významně poklesly - téměř o 100 %. Nyní však jejich počty opět rostou. Očekává se, že svých původních hodnot dosáhnou v polovině roku 2020.

V České republice lze očekávat podobný vývoj. Jakmile skončí nouzový stav, počet prohlídek a uzavřených prodejů nemovitostí se během několika měsíců vrátí k původním hodnotám.

(Zdroj: capitaleconomics.com)

Jak se epidemie podepíše na cenách nemovitostí?

Vliv epidemie na ceny se predikuje složitěji, protože tu dochází ke kombinaci véce faktorů.

1. faktor: Epidemie a krizová opatření

Výzkum realitních trhů v Hongkongu  z roku 2004, kdy trh zasáhla epidemie SARS, nám ukazuje, že reálná změna cen nemovitostí (pokles o 1,9 %) je v podstatě stejná jako vývoj cen, který ekonomové odhadovali ještě před epidemií (pokles o 1,6 %). Neočekáváme tedy, že by epidemie koronaviru sama o sobě měla vliv na ceny nemovitostí.

(zdroj: Zillow Economic Research)

2. faktor: Přicházející recese

Základní logika říká, že s poklesem HDP klesá kupní síla obyvatelstva, což snižuje poptávku po realitách. Studie v Asii, Evropě a USA ukazují, že korelace mezi průměrnými cenami rezidenčních nemovitostí a HDP na obyvatele je 60 % až 95 %.

3. Faktor: Krátkodobé pronájmy

Třetím faktorem je relativně velké zastoupení bytů využívaných pro krátkodobé nájmy (AirBnb apod.). V Praze se jich aktuálně nachází přes 12 tisíc, ze kterých je asi polovina krátkodobě pronajímána v průběhu celého roku. Přibližně třetina hostitelů nabízí více než jednu nemovitost ke krátkodobému pronájmu. V tuto chvíli jsou tyto nemovitosti prázdné.

Pozastavení turismu bude mít především dopad na cenovou hladinu nájmů. Už teď vidíme obrovský přísun nabídek na pronájem vybavených bytů v centrálních částech Prahy za extrémně nízké ceny, někdy až o polovinu nižší. Majitelé těchto jednotek hledají alternativní řešení i v střednědobých pronájmech a pronájmu firmám. Všichni ale s jedním hlavním cílem - přečkat nepříznivé období a dočkat se obnovení turismu.

Část majitelů bytů zamýšlených pro krátkodobé pronájmy nedokáže plnit závazky hypotečních úvěrů, a bude nucena svoji nemovitost kvůli krátkodobému nedostatku likvidity nabídnout k prodeji, čímž se zvýší nabídka bytů v centrálních částech Prahy. O kolik nabídka vyroste a jak velký vliv na prodejní ceny to může mít, není v tuto chvíli možné seriózně predikovat. I v případě, že se krátkodobě nabídka bytů v centru Prahy zvýší, po odeznění epidemie se situace vrátí do původního stavu. Praha zůstane populární turistickou destinací a krátkodobé pronájmy zůstanou finančně atraktivnější než dlouhodobé, takže i noví majitelé bytů budou motivováni upřednostnit krátkodobé pronájmy.

Závěr

Současná situace je charakteristická tím, že se do ní prolíná několik faktorů: krizová opatření v souvislostí s epidemií, přicházející finanční recese a specifika českého realitního trhu. Dopad této krize se těžko předpovídá. Opíráme-li se o údaje z minulosti, můžeme s určitou jistotou říct, že pokles průměrných cen rezidenčních nemovitostí je pravděpodobný, ale bude omezen ve své intenzitě a trvání. V roce 2008 průměrné ceny nemovitostí v České republice klesly o cca 15 % a nerostly ještě 3-4 roky. V návaznosti na předchozí úvahu se tedy dá očekávat, že ceny nemovitostí klesnou o 5 % až maximálně 10 % a jejich růst bude zastaven na relativně krátkou dobu.

V Reas.cz se snažíme zlepšovat realitní trh.
Pracujeme na projektu Atlas cen, který ukazuje reálné prodejní ceny nemovitostí.
Pokud přemýšlíte o prodeji nemovitosti, nechte si od nás vypracovat cenovou nabídku. Díky ní se dozvíte, za kolik můžete vaši nemovitost okamžitě prodat.