Sedm důvodů, proč se vám nedaří prodat nemovitost

Učinili jste zásadní rozhodnutí a nabídli svoji nemovitost k prodeji. Ta se inzeruje, lidé chodí na prohlídky, prohlížejí si fotky, píší dotazy ale... neprodává se. To znamená, že je čas provést nějaké změny, zejména pokud je váš inzerát na trhu déle než měsíc.

Průměrný počet dní potřebných k prodeji, se v každém městě liší. Ale obecně platí, že nemovitost se prodá za nejvíce peněz v prvních 30 dnech. Kupující jsou teď opravdu důvtipní a mají spoustu způsobů, jak si udělat průzkum trhu. Pokud je tedy váš dům nebo byt na trhu déle než měsíc, obvykle se kupující zeptají: „Co je s ním špatně?“

Ve studii o transparentnosti realitního trhu autoři uvádějí: „Pokud nemovitost byla na trhu příliš mnoho dní, je to obvykle interpretováno jako negativní signál, protože kupující spekulují, že pravděpodobně existují nedostatky, které ztěžovaly prodej nemovitosti předchozím kupujícím.“ Bezúspěšně inzerovat je víc než jen frustrující - pravděpodobně vás to stojí i peníze. V analýze se také píše, že u nemovitostí, které se prodaly během prvních deseti dnů inzerce, činila jejich prodejní cena 101,3 % požadované ceny - prostě se objevili tací, kteří byt či dům tak moc chtěli, že nabídli i vyšší cenu. Naopak po 120 dnech inzerce cena poklesla na 97,6 %.

Sečteno a podtrženo… čím déle je vaše nemovitost v inzerci, tím níže může prodejní cena potenciálně klesnout pod požadovanou cenu. Tedy za každý den, kdy není váš dům nebo byt prodaný, jeho cena mírně poklesne. Přinášíme sedm pravděpodobných důvodů, proč se vaše nemovitost neprodává, spolu s naší radou, jak problémy vyřešit.

1. Cena je příliš vysoká

Pokud jde o důvody, proč se vaše nemovitost neprodává, vsadili bychom si v první řadě na cenu. Pokud se podíváte na náš Reas realitní report, rozdíl mezi inzerovanou a reálnou kupní cenou se u bytů pohybuje kolem 30 % a to je opravdu hodně.

Určení té správné prodejní ceny je složité. Existuje mnoho způsobů, jak se ke správné ceně dostat a prvním krokem jsou obvykle data o prodejích srovnatelných realit v dané oblasti. Jak se ale dozvíte, že jste cenu stanovili správně? Pokud jste si ji stanovili sami, zkuste se poradit s nějakým odborníkem či realitním makléřem. Ti nejlepší by vám měli být schopni okamžitě říci, zda není požadovaná cena příliš ambiciózní.

Dalším způsobem, jak zjistit, že je cena správně stanovena, je poslouchat zpětnou vazbu, kterou dostáváte od lidí během prohlídek a telefonátů s dotazy. Můžete také sledovat místní inzerci. Pokud je cena vaší nemovitosti vyšší než srovnatelné reality v okolí, vaším problémem je pravděpodobně částka, kterou za ni chcete.

Jak to napravit?

Je čas na pokles ceny. Obecně platí, že pokud je nemovitost na trhu 30 dní bez povšimnutí, je čas snížit její cenu. A i když není legrace si uvědomit, že váš domov nestojí za to, co jste si mysleli, nejste sami. V roce 2019 46 % prodejců uvedlo, že alespoň jednou sníží požadovanou cenu své nemovitosti. A o kolik byste ji měli snížit? Nechcete přeci prodávat nemovitost, která každý týden sníží cenu o tisícikorunu, to je zoufalé. Zkuste výraznější snížení a uvidíte, jak se nabídky pohrnou.

2. Vaše nemovitost je příliš unikátní

30denní pravidlo se však nevztahuje na všechny. Některé reality mají vlastnosti, které ztěžují hledání správného kupujícího. Konkrétně se jedná o jedinečné nemovitosti s unikátními prvky - jako velmi velké nebo příliš luxusní domy nebo byty, nemovitosti v neobvyklých oblastech nebo jen se zvláštními nebo neobvyklými vlastnostmi - trvá déle, než najdou správného kupujícího, a to je v pořádku.

Abyste prodali takový neobvyklý dům nebo byt, je třeba změnit svou marketingovou strategii, najít způsoby, jak pomoci kupujícím představit si sebe v takovém unikátním prostoru, a navrhnout možné výhody: pronájem Airbnb nebo bydlení pro více generací.

Jak to napravit?

Zaprvé, trpělivost. Pokud je váš domov neobvyklý, pravděpodobně budete muset počkat o něco déle, než se objeví dokonalý kupující. Zadruhé se ujistěte, že vaše marketingová a prodejní strategie je navržena tak, aby oslovila kupujícího, kterého hledáte. Zdůrazněte neobvyklé rysy domu v tom nejpozitivnějším světle a pokuste se dostat svůj inzerát k těm správným lidem. Prodej neobvyklého domu může vyžadovat inzerování nemovitosti na jiných místech než na obvyklých online realitních portálech. Pokud existuje speciální web nebo Facebooková stránka, která by mohla oslovit konkrétní potenciální kupce, nezapomeňte ji použít. Přemýšlejte o tom, co vás při koupi domu oslovilo - někde musí být další kupující, který to cítí stejně.

3. Váš Home Staging je špatný

Mohlo by to působit hloupě - kupující přeci nekupuje váš nábytek - ale na interiéru záleží. Existuje rozdíl mezi vybavenými a prázdnými nemovitostmi. Obvykle se ten, byť jen na oko, vybavený prodává za více peněz a prodává se kratší dobu.

Proč? Čím více si kupující mohou představit v prostoru vlastní vybavení a sebe mezi ním, tím lépe. Avšak špatně uspořádané domy a byty se mohou zdát přeplněné, tmavé a malé. Zatímco prázdné nemovitosti mají problém s potenciálními kupci, kteří si nedokážou skutečně představit potenciál prostoru, naopak ty přeplněné příliš velkým množstvím věcí současného majitele působí stísněně a nepříjemně.

Jak to napravit?

Proveďte malá vylepšení - vymalování, opravu všeho, co je rozbité, vyčistěte koupelny a proveďte velmi kritický úklid přebytečných věcí. Zvažte poradu s odborníkem, který vám pomůže ukázat váš domov v nejlepším možném stavu. Pokud pracujete se špičkovým makléřem, téměř jistě má někoho, jehož oku důvěřuje: určitě toho využijte. Je pochopitelné, že nechcete utrácet spoustu peněz za opravy nemovitosti, kterou prodáváte, ale malé úpravy často přinesou obrovskou návratnost investic.

4. Neudělali jste dobrý první dojem

Prodáváte dům s oprýskanou fasádou? Nebo máte u bytu staré a ošklivé dveře a před nimi špinavou rohožku? Uvědomte si, že toto budou první věci, které potenciální kupující uvidí, a jeho první dojem je samozřejmě důležitý. Ošklivý vstup nebo zchátralý plot lidi odradí. Poslední věc, kterou chcete, aby si někdo myslel, když jde k vašim dveřím, je “zanedbaný úklid”. I když to nemusí nutně dávat racionální smysl, že by se pár květin promítlo do kupní ceny, spousta rozhodnutí o nákupu nemovitosti se děje alespoň částečně podvědomě nebo na základě „dojmu“. Součástí toho je i úprava vstupu nebo zahrady. Myslíte, že ne? Čísla nelžou. Více než 75 % nejlepších realitních makléřů tvrdí, že dobře upravený exteriér zvyšuje hodnotu až o 10 %.

Jak to napravit?

Vylepšete exteriér svého domu. Ano, pokud bydlíte v bytě, těžko se vám podaří udělat něco s fasádou, ale útulný vstup do bytu, který přímo láká k návštěvě, udělá mnohé. Prodáváte dům? Zasaďte před ním několik květin a opravte vše, co je zjevně rozbité a je vidět na první pohled. Profesionální makléř nebo odborník na Home Staging vám může poradit, jak nejsnadněji zajistit, aby exteriér vaší nemovitosti vypadal skvěle.

5. Vaše fotografie nejsou profesionální kvality

Většina kupujících v současné době hledá svůj nový domov online a 87 % kupujících uvádí, že se rozhoduje, zda se půjdou na dům nebo byt podívat, především na základě fotek. Pokud tedy fotografie v inzerátu neukazují, jak skvělá je vaše nemovitost, nikdo se na ni osobně podívat nepřijde. V dnešní době několik špatně osvětlených záběrů z iPhonu prostě nestačí: z posledního průzkumu trendů NAR z roku 2020 vyplývá, že profesionální fotografie mohou nemovitost pomoci prodat o 32 % rychleji než ty amatérské.

Jak to napravit?

Najměte si profesionála a vyfoťte nemovitost znovu. Pokud prodáváte s makléřem, měla by to být první věc, kterou by měl zařídit hned na začátku a jedna z věcí, za kterou budete platit vaši provizi. Je to další případ, kdy malá investice přinese obrovské výnosy.

6. Musíte vyřešit konkrétní problém

I když vám prohlídky nepřinesou kupujícího, můžete na základě nich zjistit něco důležitého: feedback. Zjišťování zpětné vazby je nesmírně hodnotné. Pokud dostáváte od zájemců po prohlídce zamítavé odpovědi, měli byste se jich zeptat: „Co je špatně s tímto domem? Co by se muselo změnit, abyste si tento byt chtěli koupit?” Pokud dostáváte stejnou odpověď od více lidí, víte, že máte problém.

Jak to napravit?

Jakmile zjistíte, že máte konkrétní problém, můžete jej vyřešit. Pokud více lidí říká, že je interiér příliš tmavý, přidejte osvětlení, sundejte záclony nebo nechte vyčistit okna. Pokud mají kupující potíže s představou něčeho konkrétního - kam zavěsit televizi do obývacího pokoje plného oken nebo jak umístit postel v ložnici - můžete při prohlídce předložit vizualizace, jak by mohli svůj interiér vybavit. Některé věci však bohužel nelze změnit. Pokud problém spočívá v tom, že se nemovitost nachází na rušné ulici nebo okolí není tak malebné, jak doufali kupující, pořád máte řešení - nižší cena přesvědčí všechny.

7. Řídíte se špatnou radou

Téměř všemu na tomto seznamu by bylo možné zabránit díky spolupráci se zkušeným makléřem hned na začátku prodeje. Ten by měl pomáhat se stanovením ceny, přípravou na prohlídky a měl by převzít odpovědnost za marketing a reagovat na zpětnou vazbu. V minulosti jsme se setkali s klientem,kterému soused poradil, že pokud chce prodat dům za co nejvíce peněz, musí ho zrekonstruovat do luxusního stylu včetně zlatých kohoutků a těžkých zdobených tapet, nemluvě o drahém nábytku barokního stylu. Majitel neznalý trhu radu poslechl, upravený dům nabídl v inzerci a čekal - celých 12 měsíců bez jediné prohlídky! Nakonec se rozhodl využít služby realitního agenta, který s vypětím všech sil uvedl interiér do stavu odpovídajícímu jeho umístění - v malém městečku s venkovským rázem. Majitele stály úpravy spoustu peněz, aby uvedl dům do stavu, který je prodejný, i když se jednalo o odstranění luxusního vybavení. Dům se však díky tomu prodal hned během následujícího měsíce.

Jak to napravit?

Ujistěte se, že přijímáte rady od někoho, kdo je opravdovým odborníkem. A platí to i o makléři. Pokud se spojíte s tím nesprávným, bude vás to stát spoustu peněz nebo budete čekat na kupce nekonečně dlouho. Spolupracujte tak pouze s těmi, kteří se vyznají v prodejích ve vaší lokalitě nebo mají zkušenosti s prodejem nemovitostí, jako je ta vaše.

Nikdy není pozdě udělat úpravy, aby se nemovitost prodala

Se správnými úpravami ceny, inzerátu, Home Stagingu nebo změnou makléře se vaše nemovitost prodá. Každá má svého kupce. Pokud vás už unavuje čekání na něj a prodáváte byt, můžete také požádat o cenovou nabídku na Okamžitou platbu, abyste přeskočili fázi inzerování, prohlídek a smlouvání o ceně (upřímně řečeno, ne každý na to má čas, a to je v pořádku).

To nejhorší, co se vám může při prodeji stát, že budete muset svůj inzerát stáhnout, udělat nutné změny a vystavit ho znovu. Dobrou zprávou však je, že pokud musíte znovu inzerovat svůj domov, můžete v případě potřeby začít znovu s novým agentem nebo sami a lépe.