Rozvádím se a prodávám nemovitost. Jak na to?

Je to sice smutné, ale je to realita. Statistiky mluví jasně. V České republice se dlouhodobě rozpadá 50 procent manželství a v průměru k tomu dochází po zhruba třinácti letech trvání svazku. Proto vás asi nepřekvapí, že rozvod je jednou z nejčastějších příčin prodeje nemovitosti. Ať už se rozcházíte každý svou cestou v míru, anebo u vás právě zuří válka Roseových, dohodnout se na tom, co všechno je vlastně ve společném jmění manželů, není zrovna snadné. A pokud jde o nemovitost, je to ještě o to těžší, že zpravidla jde o to nejdražší, co si musíte nějak rozdělit.    

„Pokud se bavíme o rozvodu, abyste mohli situaci kolem prodeje nemovitosti nějak řešit, musíte ji mít vyřešenou majetkově,“ vysvětluje náš realitní specialista František Truhlář. „Musíte mít po právní stránce dotaženo, kdo co vlastní, protože kupující chce mít jistotu, že ten, kdo mu ten dům nebo byt prodává, na to má právo,“ dodává. Tzn. buď je výlučným vlastníkem, nebo má plnou moc od ostatních spoluvlastníků k prodeji. Pak teprve začínají všechna úskalí procesu spojeného se samotným prodejem.

Co s tou hypotékou?
Pak už se celý postup odvíjí od toho, jakého zájemce o koupi najdete. Potřebuje hypotéku? Rozvádí se i on? Chce nabýt nemovitost do výhradního, nebo podílového vlastnictví? Každá z těchto situací je jiná a každá z nich má své nástrahy. „Pokud je vaše nemovitost zatížena hypotékou, část kupní ceny z prodeje se převádí do hypotečního ústavu, aby se umořil dluh a došlo pak následně k výmazu zástavy. To je u většiny poskytovatelů hypoték již standardizovaný proces, ke kterému potřebujete nějaké know-how, a každý realitní makléř by měl vědět, jak v takové situaci postupovat,“ vysvětluje Truhlář.

Pokud kupující kupuje nemovitost na hypotéku, je nemovitost po určitou dobu zatížena dvěma hypotékami.

Je to trochu složitější proces a je zapotřebí dodržet určitou posloupnost kroků, aby výsledkem byla nemovitost zatížená jen zástavou pro poskytovatele hypotéky kupujícího a z katastru nemovitostí byla vymazána zástava prodávajícího. „Tady je potřeba se postarat, aby nenastal nějaký problém, který by mohl ohrozit vaši nemovitost,“ upozorňuje. Je to o zkušenostech a o komunikaci jak s právníky, tak s hypotečními ústavy, aby byly smlouvy správně postaveny a odpovídaly požadavkům zúčastněných stran. Chybu ve smlouvě nebo v načasování vy jako laik nemusíte odhalit a nemusí to skončit vždy happy endem. „Existují rizika i po právní stránce, že nemovitost zatížíte dvěma zástavami. Svojí starou a novou, načež dojde k přerušení procesu, a pokud není na tyto situace ve smlouvách myšleno, máte problém. Všechny ty kroky na sebe musí ve správném pořadí navazovat. V tom spočívá role makléře, aby to všechno ohlídal,“ říká odborník.

Přečtete si také: 5 důvodů, proč se nepouštět do prodeje nemovitosti na vlastní pěst

Emocím navzdory
Také podle realitní specialistky Bohumily Halgašové se rozhodně vyplatí nechat prodej vašeho společného domu nebo bytu v této nepříjemné životní etapě na zkušeném odborníkovi. Už proto, že se prostě nevyhnete emocím. „I v případech, kdy oba spoluvlastníci dospěli k nějaké vzájemné dohodě, se stává, že jednomu se třeba případný kupec ,nějak nezdá‘, najednou začne couvat a já pak plním roli jakéhosi mediátora, který musí celý obchod nějak ukočírovat,“ říká. „Vysvětluju jim, že lepší je nechat nás nemovitost prodat za tržní cenu než nechat záležitost dojít do stavu, kdy skončí ve veřejné dražbě a prodá se třeba za polovinu. V některých případech nám nezbývá než klienta propojit s advokátem a počkat na rozhodnutí soudu,“ dodává.

Papíry, papíry, papíry
V momentě, kdy jste našli kupce a dohodli se na ceně, stále ještě nemáte vyhráno. „Může se vám třeba stát, že vám peníze nebudou vyplaceny z důvodu chybně napsané smlouvy o úschově peněz, neexistence nějakého dokladu nebo chybějící součinnosti některé ze stran. Také vás samozřejmě může někdo záměrně podvést a vy můžete přijít o nemovitost i o peníze,“ říká Truhlář. A dodává, že potíže mohou vzniknout i kupujícímu, nad kterým třeba může zůstat viset původní „stará“ hypotéka kvůli špatně napsané smlouvě. A ptáte se, jestli se dá takováhle situace řešit třeba u soudu?

Pokud jednou podepíšete špatně napsanou kupní smlouvu, už s tím podle Truhláře bohužel těžko něco uděláte.

„Jste svéprávná osoba a tím to končí,“ krčí rameny. „Pokud by k takové situaci došlo, výsledek následné soudní pře se nedá jednoznačně předem určit. Proto je základ mít smlouvy napsané tak, aby tu nevznikal žádný prostor pro následné právní spory,“ upozorňuje Truhlář.

Slovy pana Truhláře: Když kupujete nebo prodáváte nemovitost, nejde o rohlíky, ale často o největší transakci vašeho života, o životní úspory celých rodin. „Já osobně bych nikdy neměl odvahu prodávat nemovitost minimálně bez právního poradenství. To je pro mě základ,“ uzavírá.  

Prodat nemovitost bezpečně, férově a doslova na pár kliknutí s námi není problém. Nechte si od nás sestavit cenovou nabídku zdarma na míru. O všechno ostatní se pak už postaráme my. Potřebujete prodat rychle? Podívejte se, za kolik vaši nemovitost odkoupíme ihned a napřímo my.